前進房市,先探投資客風向

前進房市,先探投資客風向
● 新聞稿發佈日期:2006-07-26
● 新聞稿提供單位:住商不動產

耐德
今年以來台灣房地產市場交易活絡,一、二季表現更是十分亮眼,不過,房價節節墊高,物件去化速度趨緩,市場嗅覺一向敏銳的投資客,也在這波房市中調整腳步。住商不動產企劃研究室指出,店頭總有一定比例的投資客出現,隨著房市起漲,平均來說,北台灣以5成投資客比率為最高,南台灣以4成左右居次,中台灣投資客比率約在1-2成間。近半年來,隨著房市價格起漲,去化天數拉長,購屋成本增加,投資客面對時間與金錢的雙重壓力,選擇上也出現變化,採取不同物件與區域交互操作策略,在房市前景渾沌不明的狀況下,仍有相當獲利。

住商不動產協理劉明哲表示,從歷史經驗看來,房市起漲與整體大環境息息相關,景氣與民眾收入普遍提升,加上股市活絡,房價自然上揚。但這波房市起漲除了低利環境之外,高油價與通膨狀況持續,房價不斷昇高,投資客在這波漲勢中扮演了相當重要的角色。以台北縣市來說,較受投資客青睞的區域以大安、信義為主,而松山、士林、天母等地也頗受歡迎,而土城由於捷運通車,當地住宅與捷運週邊套房是近一年來的區域熱門。總體而言,這些區域都具有房價下修有限、物件去化速度快、交通方便、生活機能強等特色。平均來說,投資客在一買一賣之間,獲利在10%之間,以1000萬的房子來說,獲利便達百萬之譜。近來,市場上出現大手筆投資客,購入精華區整棟大樓,裝修為套房後出售,去化速度快,獲利驚人。劉明哲指出,近來如雪山隧道話題的宜蘭、羅東、礁溪,高鐵熱潮的桃園青埔等,都是新興熱門區域,宜蘭甚至一坪房價叫價10萬。在標的上,除了傳統住宅之外,北台灣的套房、林口等捷運預定地沿線店面,也是許多投資客轉進的目標。

在中台灣與南台灣,雖然相對於北部而言,投資客比例不高,但兩地的投資客策略在近年來也有所調整。住商不動產中區經理賴萬表示,近兩年來,中區的投資客觸角由電梯華廈及住宅,轉往透天別墅,近來以商用、店面、套房等產品為大宗,並以新成屋或屋齡低者為首選,地區從七期、西屯、中科,延伸到交通建設築件完善的南區,中區投資客所佔比重約為一到兩成,賴萬指出,一般而言,平均獲利約15%-20%,但值得注意的是,近來由於台北房價過高,許多台北投資客看中台中低房價與高發展,近來紛紛將觸角伸向台中,連帶拉抬當地房價。因此,住商不動產企劃研究室認為,中台灣將會成為投資客下一階段的焦點區域。

住商不動產南區副理林祺博表示,高雄投資客平均約佔3-4成左右,標的物以住宅、電梯華廈為主,投資客所喜的熱門區域從愛河河堤兩岸,轉往北高雄、美術館一帶,近來,前鎮的重大建設逐漸成形,將有機會成為下一波高雄房市重點。對高雄人來說,投資客多以住宅產品為大宗,平均獲利約在一成上下。

投資客往往都是房地產投資的大贏家,針對想要跟進的投資人來說,住商不動產企劃研究室表示,投資客以多年培養的經驗,有別於一般購屋者購屋模式,除了跨區經營、大量購入等策略之外,往往擁有自己的裝潢協力廠商,以壓低成本,一般投資人想要轉進,建議從點、線、面三方面考量:

《點–地點重於一切》
無論房市漲跌與否,物件地點佳、週邊生活機能強,永遠都是決定去化速度與價格的不二法門,對於一般投資人來說,資金和眼光難與專業投資客相抗衡,與其購買大坪數潛力區,不如選擇市中心小而美公寓或套房,價格不易暴跌,同時去化速度也快。

《線—交通動線方便》
都會地區停車位一位難求,讓交通便利性成為現代人購屋的考量,住商不動產企劃研究室建議,考量交通動線時,以捷運、公車站週邊步行距離15分鐘以內為首選,若週邊環境同時有公車與捷運,價格將更有上調空間。

《面—房屋面積適中》
以台北都會區來說,一般小家庭需求約在30坪上下,高雄約在40坪左右,如果想購買套房,10坪以上較受歡迎,對購屋者來說,過大的物件會讓消費者在價格上躊躇,過小的物件往往因為貸款成數不高,並不受消費者青睞。另外,坪數適中也不致造成裝潢費用過高等問題。

住商不動產企劃研究室表示,這波台灣房市大熱,投資客貢獻良多,但由於住宅投資標的有限,投資客將目標擴及套房、新市鎮店面等,在區位上除了傳統市中心區廣受喜愛之外,中台灣也成為投資客進駐的新目標。對想要進場房市的投資人來說,住商不動產企劃研究室提醒,除了考量以上三點之外,如果行有餘力,將物件稍做裝潢整理,如套房以簡單隔板隔成一房一廳,將對價格與銷售速度上產生正面幫助。

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