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成屋 成交天數越拉越長

August 30, 2006
2006/06/07
成屋 成交天數越拉越長
中國時報 B2/投資線上 【何旭如/台北報導】

台股動盪不安,房市卻呈節節走高之勢,根據房仲調查,買賣雙方陷入喊價、殺價的拉距戰,平均成交天數越拉越長,不過回歸成交價,仍是高價續漲格局,北市尤其明顯,買一間中古屋平均總價要千萬元,房仲業者表示,北市高總價格局難破,買方恐要有心理準備。

根據中信房屋最新一至五月實際成交調查,今年以來成交天數普遍拉長,十二個縣市中,以高雄縣最明顯,平均長達二個月才賣掉一間房子,較去年多出9天,推案激烈的桃園縣去化天數也多了6天,台北縣市供需較穩定,去化天數僅較去年微增3天,每間房子約一個月可成交。

中信房屋總經理特助胡佩蘭表示,今年以來買賣雙方進入激烈的房價拉距戰,考驗賣方耐心,也挑戰買方對高房價的接受度,不過台北市仍趨向「賣方市場」,買方會多想個三、四天,但仍得接受高房價 的事實。

北市平均總價 較去年高100萬

根據中信房屋統計,今年以來台南縣、彰化縣、北市、台中市的中古屋成交總價,出現至少一成的漲幅,北市每間房子的平均總價高達 1085萬元,較去年平均總價高出100萬元。

根據信義房屋資料,五月成屋交易也價量齊揚,成交總金額較去年同期勁揚25%,較上月成長7%,全台每坪成交單價挑戰23萬元,創歷年最高紀錄;永慶房屋的五月成交量持平,但在投資、換屋需求刺激下,平均房價也連創新高,每坪北市住宅平均達34萬元。

「北 市高房價格局已定」,淡江大學產經系教授莊孟翰表示,北市 土地少、買房需求量大,整區高房價格局難破,民眾薪資所得雖無跟著漲,預算不足的購屋族也只好無奈轉向郊區置產,不過北市以外的其他地區就不一定,例如台 中、桃竹苗等地,住宅存量遠高於家庭戶數,民眾須小心買在高點。

莊孟翰表示,預期下半年北市房價仍有微漲空間,但不至於漲太多,「不需怕下個月買房更貴」,建議購屋族放慢腳步慎選屋件;北縣則看好捷運沿線,北縣市以外地區購屋,最好觀察當地推案量是否過多,以免日後賣壓造成房價下跌。

政治紛擾下股市不斷下修,房仲業表示,不少散戶轉出股市,投資店面等商用不動產,投資熱絡,也為支撐北市房價的一大因素。

永慶房屋商仲部協理黃增福表示,隨著近三年來房地產景氣復甦,以店面為投資標的比例增加,總價三千萬以上的「黃金店面」平均單價漲幅近三成,租金也有兩成的漲幅,在近期開放大陸人士來台觀光的利多刺激下,店面市場持續升溫中。

http://house.chinatimes.com/content-indexNews-content.aspx?NewsID=1529

前進房市,先探投資客風向

August 30, 2006

前進房市,先探投資客風向
● 新聞稿發佈日期:2006-07-26
● 新聞稿提供單位:住商不動產

耐德
今年以來台灣房地產市場交易活絡,一、二季表現更是十分亮眼,不過,房價節節墊高,物件去化速度趨緩,市場嗅覺一向敏銳的投資客,也在這波房市中調整腳步。住商不動產企劃研究室指出,店頭總有一定比例的投資客出現,隨著房市起漲,平均來說,北台灣以5成投資客比率為最高,南台灣以4成左右居次,中台灣投資客比率約在1-2成間。近半年來,隨著房市價格起漲,去化天數拉長,購屋成本增加,投資客面對時間與金錢的雙重壓力,選擇上也出現變化,採取不同物件與區域交互操作策略,在房市前景渾沌不明的狀況下,仍有相當獲利。

住商不動產協理劉明哲表示,從歷史經驗看來,房市起漲與整體大環境息息相關,景氣與民眾收入普遍提升,加上股市活絡,房價自然上揚。但這波房市起漲除了低利環境之外,高油價與通膨狀況持續,房價不斷昇高,投資客在這波漲勢中扮演了相當重要的角色。以台北縣市來說,較受投資客青睞的區域以大安、信義為主,而松山、士林、天母等地也頗受歡迎,而土城由於捷運通車,當地住宅與捷運週邊套房是近一年來的區域熱門。總體而言,這些區域都具有房價下修有限、物件去化速度快、交通方便、生活機能強等特色。平均來說,投資客在一買一賣之間,獲利在10%之間,以1000萬的房子來說,獲利便達百萬之譜。近來,市場上出現大手筆投資客,購入精華區整棟大樓,裝修為套房後出售,去化速度快,獲利驚人。劉明哲指出,近來如雪山隧道話題的宜蘭、羅東、礁溪,高鐵熱潮的桃園青埔等,都是新興熱門區域,宜蘭甚至一坪房價叫價10萬。在標的上,除了傳統住宅之外,北台灣的套房、林口等捷運預定地沿線店面,也是許多投資客轉進的目標。

在中台灣與南台灣,雖然相對於北部而言,投資客比例不高,但兩地的投資客策略在近年來也有所調整。住商不動產中區經理賴萬表示,近兩年來,中區的投資客觸角由電梯華廈及住宅,轉往透天別墅,近來以商用、店面、套房等產品為大宗,並以新成屋或屋齡低者為首選,地區從七期、西屯、中科,延伸到交通建設築件完善的南區,中區投資客所佔比重約為一到兩成,賴萬指出,一般而言,平均獲利約15%-20%,但值得注意的是,近來由於台北房價過高,許多台北投資客看中台中低房價與高發展,近來紛紛將觸角伸向台中,連帶拉抬當地房價。因此,住商不動產企劃研究室認為,中台灣將會成為投資客下一階段的焦點區域。

住商不動產南區副理林祺博表示,高雄投資客平均約佔3-4成左右,標的物以住宅、電梯華廈為主,投資客所喜的熱門區域從愛河河堤兩岸,轉往北高雄、美術館一帶,近來,前鎮的重大建設逐漸成形,將有機會成為下一波高雄房市重點。對高雄人來說,投資客多以住宅產品為大宗,平均獲利約在一成上下。

投資客往往都是房地產投資的大贏家,針對想要跟進的投資人來說,住商不動產企劃研究室表示,投資客以多年培養的經驗,有別於一般購屋者購屋模式,除了跨區經營、大量購入等策略之外,往往擁有自己的裝潢協力廠商,以壓低成本,一般投資人想要轉進,建議從點、線、面三方面考量:

《點–地點重於一切》
無論房市漲跌與否,物件地點佳、週邊生活機能強,永遠都是決定去化速度與價格的不二法門,對於一般投資人來說,資金和眼光難與專業投資客相抗衡,與其購買大坪數潛力區,不如選擇市中心小而美公寓或套房,價格不易暴跌,同時去化速度也快。

《線—交通動線方便》
都會地區停車位一位難求,讓交通便利性成為現代人購屋的考量,住商不動產企劃研究室建議,考量交通動線時,以捷運、公車站週邊步行距離15分鐘以內為首選,若週邊環境同時有公車與捷運,價格將更有上調空間。

《面—房屋面積適中》
以台北都會區來說,一般小家庭需求約在30坪上下,高雄約在40坪左右,如果想購買套房,10坪以上較受歡迎,對購屋者來說,過大的物件會讓消費者在價格上躊躇,過小的物件往往因為貸款成數不高,並不受消費者青睞。另外,坪數適中也不致造成裝潢費用過高等問題。

住商不動產企劃研究室表示,這波台灣房市大熱,投資客貢獻良多,但由於住宅投資標的有限,投資客將目標擴及套房、新市鎮店面等,在區位上除了傳統市中心區廣受喜愛之外,中台灣也成為投資客進駐的新目標。對想要進場房市的投資人來說,住商不動產企劃研究室提醒,除了考量以上三點之外,如果行有餘力,將物件稍做裝潢整理,如套房以簡單隔板隔成一房一廳,將對價格與銷售速度上產生正面幫助。

去化天數最短的是台北市

August 30, 2006

今年1~5月房價繼續攀升 漲幅7.99% 去化天數普遍拉長 中部卻逆向縮短

2006/6/6

依據中信房屋的交易統計資料,今年1至5月的交易情形確實有銷售天數拉長的結果,平均數據顯示,高雄縣的成交天數拉成了9天為最多,也是平均銷售天數最長 的縣市,要2個月才能成交案子。至於價格部份,表列的十二個縣市皆為續漲格局,漲幅最高的為台南縣,今年以來漲了23.86%。
中 信房屋交易件數具分析代表性的台北縣市、新竹縣市、桃園縣、台中縣市、彰化縣、台南縣市、高雄縣市等十二個縣市,房屋總價的平均漲幅為7.99%,除台南 縣的漲幅最高之外,其次依序為彰化縣(16.06%)、台中市(11.89%)、台北市(10.37%)、和新竹市(7.18%)。而台南縣與彰化縣能有 如此高的漲幅,中信房屋解釋,主要是因為總價較高的透天與別墅產品之成交件數比率明顯增加之故。
至於總價價格最高的首善之都–台北市已突破千萬,達到1085萬,居第二的是全台科技人群居的新竹縣,平均總價為634萬。中信房屋表示,這些縣市的價格與漲幅,則是受惠於之前幾項交通建設與重大建設的利多題材在陸續發酵,因為需求依舊大於供給而使之能有支撐力之結果。
另 外,去化天數最短的是台北市,今年1~5月的平均銷售天數雖比去年的29天增加了3天,但依舊是十二縣市之冠,繼續維持是全台最好賣的縣市,台北縣不遑多 讓,僅較北市多出一天而已。房價向來穩定的中部地區,近年因為各新興重劃區的機能和交通漸備,所以穩定並拉抬了地區房價,加上中部建商對兩岸三通之後能夠 帶來的效益十分有信心,因此使中部房市瀰漫一股欣欣向榮的氣氛,也使台中市、台中縣、彰化縣的平均銷售天數不增反減,分別縮短成為39天、51天、44 天。
中信房屋指出,由這樣的分析結果看來,購屋者對於台灣的政治與經濟還是相當樂觀,雖然目前有些紛爭,但對於長期的穩定情勢持有期待並具信心,因此房市繼續保持活絡。

2006年過了一半,總結上半年成屋市場表現

August 30, 2006

2006年過了一半,總結上半年成屋市場表現,全台成屋房價比2005年上漲8.4%,台北市漲幅11.8%、台北縣7.5%,堪稱房市熱點。交易統計資料顯示,台北市中正區的房價漲幅最高,達到22.9%;台北縣則是蘆洲市居冠,達到21.6%。

成 交天數方面,台北市信義區和內湖區的房子最好賣,只要30天就能賣出。台北縣比台北市更好賣,新莊、永和、板橋和蘆洲都不到一個月就成交。表現次之的中和 與三重地區,平均30天左右,買賣就完成。雖然台北市房價節節高漲,好地段的房子不怕沒人買。全台平均總價最高的大安區,上半年均價1,556萬元,價格 雖高,照樣搶手。

房價第二高的中正區,特色是行政機關多,現有住戶大多是公教機關人員,許多單純幽靜的住宅區特別吸引買方,加上週邊環繞商業氣息濃厚的精華地區,房價不但抗跌,漲幅也是北市最高,上半年平均房屋總價1,469萬元。

台北縣漲幅前五名分別是蘆洲、泰山、新店、土城和板橋。一般認為主要是拜二期捷運之賜,房價連帶水漲船高。新店總價607萬元排第一,蘆洲近600萬元總價緊追在後。

房價持續上漲,屋主惜售心態發酵,去化天數開始拉長。不過,指標地區信義區的成交天數卻比去年還要少,可見好地段不受影響。

有別於信義區,台北縣普遍出現銷售天數拉長情況。雖然新莊、永和、板橋、蘆洲、中和、三重成交天數都不到30天,但是和去年相比,都增加了三到五天。

資料來源:雙贏租屋網